Mutuo: occhio se hai uno fatto prima del 2016. C’è questa clausola nel contratto di cui probabilmente nemmeno sai ma è fondamentale
Acquistare una casa è un desiderio che accomuna moltissime persone, un passo importante che rappresenta sicurezza, indipendenza e un futuro più stabile. Ma questo sogno ha un prezzo, spesso alto, altissimo, e per la maggior parte degli italiani diventa inevitabile ricorrere a un mutuo, un impegno finanziario che può durare venti o trent’anni. La rata mensile, poi, pesa come un macigno sul bilancio familiare, trasformando una scelta di vita in una sfida quotidiana. Ed è attorno a questa che gireranno le scelte della propria vita, sia in termini di impegni e attività che valutazioni lavorative.
Come ottenere un mutuo: i requisiti fondamentali
Per accedere a un mutuo, le banche pongono delle condizioni ben precise. Non basta desiderare una casa; è necessario dimostrare di avere una situazione finanziaria stabile e una capacità di rimborso adeguata.
Ecco i principali requisiti:
- Reddito dimostrabile: la banca vuole essere certa che tu possa pagare la rata. Questo significa che dovrai presentare documenti come la busta paga, il contratto di lavoro (preferibilmente a tempo indeterminato) o, se sei un lavoratore autonomo, le dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni.
- Età: generalmente, devi avere tra i 18 e i 75 anni. L’età massima dipende dalla durata del mutuo: ad esempio, se scegli un prestito trentennale, alla scadenza non dovrai superare i 75-80 anni.
- Storico creditizio pulito: se in passato hai avuto problemi con finanziamenti o carte di credito, potresti avere difficoltà a ottenere un mutuo. La banca consulta banche dati per verificare il tuo livello di affidabilità.
- Capitale iniziale (anticipo): le banche finanziano al massimo l’80% del valore dell’immobile, quindi devi avere almeno il 20% da investire come anticipo. Per una casa da 200.000 euro, significa avere a disposizione almeno 40.000 euro.
Le condizioni del mutuo: cosa sapere prima di firmare
Un mutuo non è solo una somma da restituire: è un contratto con regole ben precise che influenzano la tua vita economica per anni. Ecco le condizioni principali da valutare.
Tasso di interesse: il tasso è la “quota extra” che paghi oltre al capitale. Esistono due tipi principali:
- Tasso fisso: rimane lo stesso per tutta la durata del mutuo. Perfetto se vuoi avere certezze e non correre rischi.
- Tasso variabile: cambia in base agli andamenti del mercato. Potrebbe essere più vantaggioso all’inizio, ma è meno prevedibile.
Durata del mutuo: può variare dai 5 ai 30 anni. Una durata più lunga riduce la rata mensile, ma aumenta il costo complessivo degli interessi. Devi trovare un equilibrio tra ciò che puoi permetterti ogni mese e il costo totale.
Spese accessorie. Oltre alla rata, ci sono altri costi da considerare:
- Spese di istruttoria: La banca addebita una commissione per aprire la pratica.
- Perizia sull’immobile: Serve a valutare il valore reale della casa.
- Assicurazione obbligatoria: Di solito copre il rischio di incendio e scoppio.
Le principali tipologie di mutuo
Ogni mutuo ha caratteristiche diverse, pensate per adattarsi alle esigenze di chi compra. Ecco le opzioni più comuni:
- Mutuo prima casa: pensato per chi acquista l’abitazione principale, spesso con agevolazioni fiscali e tassi più vantaggiosi.
- Mutuo a tasso misto: un ibrido che ti permette di passare dal tasso fisso al variabile (e viceversa) in determinati momenti.
- Mutuo con finalità ristrutturazione: se invece di acquistare preferisci migliorare una casa già tua, questo è il mutuo che fa per te.
- Mutuo chirografario: non richiede ipoteca, ma è disponibile solo per somme più basse (ad esempio per piccoli interventi).
Cosa succede se non puoi pagare più il mutuo
Ma cosa succede se, malauguratamente, il titolare non avesse più modo di pagare la rata per un certo periodo o in generale? Se non paghi una rata entro la scadenza, la banca solitamente ti invia un primo sollecito. Questo avviso è un modo per invitarti a regolarizzare la situazione senza ulteriori conseguenze. Non pagare una singola rata, o avere un ritardo lieve, non comporta gravi ripercussioni immediatamente.
Tuttavia se il ritardo si prolunga per più di 30 giorni o se non paghi almeno due rate consecutive, vieni segnalato come cattivo pagatore alla Centrale Rischi. Questa segnalazione può compromettere la tua affidabilità creditizia, rendendo difficile ottenere altri finanziamenti o mutui in futuro.
Ma dopo almeno sette rate non pagate (anche non consecutive), la banca può dichiararti decaduto dal beneficio del termine. Questo significa che non avrai più la possibilità di rimborsare il debito a rate: la banca ti richiederà il pagamento immediato di tutto l’importo residuo del mutuo.
Pignoramento casa per mancato mutuo: la clausola pre e post 2016
Se non sei in grado di saldare il debito, la banca può avviare un procedimento di pignoramento dell’immobile. La casa viene messa all’asta e il ricavato viene utilizzato per coprire il debito. Se il valore ottenuto dalla vendita non è sufficiente a coprire l’intero debito, l’ex proprietario resterà comunque responsabile per la differenza.
C’è tuttavia una differenza se il mutuo è stato pattuito prima o dopo il 2016.
Mutui stipulati prima del 2016: per i contratti firmati prima del 1° luglio 2016, è richiesto un mancato pagamento di almeno 7 rate (anche non consecutive) per far scattare la decadenza dal beneficio del termine, ovvero il diritto della banca di chiedere l’intero importo residuo in un’unica soluzione. Se il debito non viene saldato, la banca può avviare il pignoramento dell’immobile ipotecato.
Mutui stipulati dopo il 2016: per i mutui firmati successivamente al 1° luglio 2016, con l’entrata in vigore delle disposizioni introdotte dal Decreto Legislativo n. 72/2016, il numero di rate di mora necessario per attivare la procedura di esecuzione immobiliare è aumentato a 18 rate. Questo cambiamento è stato pensato per offrire maggiore protezione ai mutuatari, dando loro più tempo per cercare soluzioni prima di arrivare a conseguenze drastiche.
