Eredità, come si divide casa tra due fratelli e chi ha la priorità per viverci?

Eredità, cosa succede se c’è una sola casa per due figli? Come funziona la suddivisione e cosa succede se uno dei due vorrebbe viverci? 

Quando parliamo di eredità ci affacciamo sempre in un mondo complesso e, in più, emotivamente delicato. Per chi ha qualcosa da ricevere, del resto, almeno una volta nella vita se si è già raggiunta l’età adulta, avrà pensato a come verranno suddivisi i beni di famiglia o cosa succederà in generale al patrimonio di famiglia quando arriverà il fatidico giorno. E da questo punto di vista uno scenario che si presenta di frequente è quello in cui una casa, un solo appartamento, va spartito tra due figli. Ma come funziona da questo punto di vista?

Eredità, a chi va l’appartamento tra due fratelli?

Secondo la legge italiana, se due figli sono eredi legittimi e non c’è un testamento che stabilisca diversamente, l’appartamento andrebbe automaticamente in comproprietà tra loro, quindi al 50% ciascuno. Tuttavia avere il 50% di un bene immobile non è proprio come avere metà di un conto in banca: un appartamento non si può tagliare a metà e distribuire come se fosse una torta.

Di fronte a un unico appartamento da dividere, gli eredi hanno in sostanza due scelte: possono decidere di mantenere la comproprietà o di vendere il bene e spartirsi il ricavato. Ma cosa succede se uno dei due figli desidera vivere nella casa e l’altro no? Ecco che le cose si complicano, inevitabilmente.

Diritto di abitare o vendita forzata: chi decide?

Se uno dei due figli vuole abitare nell’appartamento, potrebbe fare una richiesta di assegnazione dell’intero bene, ovviamente compensando l’altro erede per la sua parte. In pratica questo significa che il figlio che vuole restare nella casa dovrebbe acquistare la quota del 50% dall’altro, pagando il valore della metà dell’immobile. È un modo, anche se un po’ macchinoso, per garantire che entrambe le parti ottengano una soluzione equa.

E se invece nessuno dei due è disposto ad acquistare la quota dell’altro o a vendere? A quel punto, potrebbero trovarsi in una situazione di stallo che può persistere per molto tempo, con la casa che rimane inutilizzata o addirittura in disuso. Se la situazione diventa insostenibile, uno degli eredi può rivolgersi a un giudice e richiedere la divisione giudiziale del bene. Questa procedura porterà, molto probabilmente, alla vendita forzata dell’immobile all’asta e alla spartizione del ricavato, ma con il rischio che la casa venga venduta a un prezzo inferiore al suo reale valore di mercato.

I genitori possono escludere un figlio dall’eredità?

È possibile che un genitore desideri lasciare tutto a un solo figlio, magari per ragioni personali o affettive. Ma la legge italiana non rende facile questa scelta. Gli eredi legittimi, come i figli, hanno diritto a una quota minima dell’eredità, che è la quota di legittima. Escludere completamente un figlio, lasciandolo senza alcun bene, è possibile solo in casi estremamente rari, come se ci fossero motivi gravissimi che giustifichino l’indegnità. In caso contrario, anche se il testamento dovesse prevedere l’intera assegnazione a un solo figlio, il figlio escluso potrebbe impugnare la disposizione testamentaria e rivendicare il proprio diritto a una quota di legittima.

Eredità casa, e se i fratelli sono tre?

Se invece ci sono tre fratelli e una sola casa da dividere, la situazione diventa ancora più complessa e le scelte a disposizione, per quanto simili a quelle di due eredi, richiedono un coordinamento ancora maggiore. La legge italiana prevede che, in assenza di un testamento specifico, la casa venga suddivisa in parti uguali tra tutti gli eredi, quindi ciascun fratello avrebbe diritto a un terzo del valore dell’immobile. Tuttavia, stesso discorso di prima: avere la proprietà di un terzo di un appartamento non è come possedere un terzo di un fondo liquido. E con tre quote di proprietà si intensifica il rischio di conflitti, soprattutto se ci sono opinioni divergenti su come gestire la casa.

I tre fratelli si troverebbero di fronte a diverse opzioni. Vendere la casa e dividere il ricavato sarebbe la soluzione più semplice e spesso preferibile per evitare lunghe trattative. Ma non è raro che uno o più fratelli desiderino mantenere la proprietà per ragioni affettive, magari perché si tratta della casa di famiglia in cui sono cresciuti. In questo caso, uno dei fratelli potrebbe decidere di acquistare le quote degli altri due, offrendo una somma che compensi il loro valore in modo equo. Se più di uno dei fratelli volesse mantenere l’appartamento, potrebbero accordarsi per condividere l’uso della casa, magari stabilendo periodi di permanenza per ciascuno o definendo un uso comune, anche se questa opzione rischia di creare attriti a lungo termine. Il buonsenso è sempre la soluzione migliore in questi casi. Per chi c’è e riceve e per chi ha lasciato.